Marion Gfeller bewertet bereits seit drei Jahren Immobilien als Mitarbeiterin der Volksbank Dreieich eG. Was die Architektur- und Wirtschaftsexpertin vom aktuellen Wohnungsmarkt hält, welche Bewertungskriterien Sie bevorzugt und was Sie an der Arbeit innerhalb der Bank zu schätzen weiß – das alles hat sie uns in einem Interview verraten.

1) Frau Gfeller, was bedeutet Immobilienbewertung eigentlich?

Bei einer Immobilienbewertung wird der Wert der Immobilie anhand neutraler Kriterien ermittelt. Wir berücksichtigen von der Ausstattung über den Bauzustand bis hin zu Maßnahmen der Modernisierung alle möglichen Daten und nutzen verschiedene Verfahren, um am Ende einen Wert zu ermitteln. Der Wert eines Einfamilienhauses wird beispielsweise im Sachwertverfahren ermittelt. Renditeobjekte im Ertragswertverfahren und Eigentumswohnungen über einen Vergleichswert. Für Immobilienbesitzer – oder solche, die es noch werden wollen – ist es vielleicht ganz gut, von diesen verschiedenen Verfahren zumindest schon einmal gehört zu haben. Der Wert einer Immobilie sollte nämlich immer nur aus einem dieser Verfahren abgeleitet werden, um einen korrekten Wert zu ermitteln. Sonst wird das Ergebnis schnell verfälscht.

2) Gibt es viele solcher falschen Ergebnisse?

Sehr viele. Gerade Makler-Exposés sind häufig sehr zu positiv formuliert und nicht selten auch voller falscher Daten. Das beginnt bereits bei eklatanten Abweichungen in der Wohnfläche, reicht über falsch oder gar nicht diagnostizierte Schäden bis hin zu einer inkorrekten Verortung. Ich habe beispielsweise erlebt, dass Mietflächen in Frankfurt am Main inseriert werden, aber stattdessen eigentlich irgendwo auf der grünen Wiese stehen. Fehlerhafte Angaben ziehen schnell ein weiteres Problem nach sich: Ein Interessent möchte vielleicht ein Haus kaufen und eruiert vorab dessen Wert im Rahmen einer Online-Bewertung. Damit vertraut er auf Daten und Angaben, die Eigentümer gemacht haben, die auf fehlerhafte Makler-Exposés bauen. Anstatt eines korrekten Wertes der Immobilie gibt es so ein böses Erwachen.

3) Was wäre der bessere Weg?

Eine gute Wertermittlung steht und fällt mit den Unterlagen und einer persönlichen Bewertung. Je besser die Unterlagen sowie die Datengrundlage, desto genauer die Bewertung. Trotz oder gerade wegen der großen Datenmengen ist es immer gut, sich nicht einzig und allein auf ein System zu verlassen. Ein Mensch, gerade mit Erfahrung, kann sehr viel schneller erkennen, ob Daten plausibel sind, oder eher nicht. In der Volksbank Dreieich mache ich parallel zur eigentlichen Arbeit Schulungen für unsere Mitarbeiter, in denen ich versuche, auf die Knackpunkte in Bewertungen hinzuweisen. Darlehen bis zu 400.000 Euro werden beispielsweise auch bei uns im Hause systemgestützt bewertet – da ist es gut, wenn ein geschulter Blick erkennen kann, ob eine Bewertung auch korrekt sein kann.

4) Sie haben einen geschulten Blick?

Das hoffe ich. Dabei weiß ich aber auch, dass auch ein geschulter Blick sich immer weiterentwickeln kann und auch muss. Wir sind beispielsweise dazu verpflichtet, im Jahr drei Fortbildungstage zu besuchen. Dazu ist eine Zertifizierung erforderlich, um überhaupt in der Bank in den Bereich der Immobilienbewertung einsteigen zu dürfen. Diese muss alle fünf Jahre wiederholt werden. Das gilt auch für mich, die ich Bewertungen bereits seit 18 Jahren für andere Firmen und eine ganze Zeit lang auch selbstständig durchführe und neben einem Architekturstudium auf ein Aufbaustudium im Wirtschaftsingenieurwesen blicken darf. Es ist einfach eine unglaubliche Vielfalt, die den Job zu etwas Besonderem macht. Aber es stellt eben auch sehr hohe Ansprüche. Unser Team muss die Grundlagen der Bautechnik beherrschen, sich in rechtlichen Fragen zurechtfinden und in wirtschaftlichen Belangen den Überblick behalten – dafür wird man mit wirklich tollen Objekten immer wieder aufs Neue belohnt.

5) Welches war das schönste Haus, das Sie für die Bank bewertet haben?

In der Bockenheimer Landstraße gibt es, meiner Meinung nach, das schönste Bürogebäude das ich je bewertet habe.

6) Und welche Immobilie konnten Sie gar nicht verstehen?

Vielleicht liegt es ja an dem Architekturstudium, dass ich Neubauten oft gerne umbauen würde. Da werden drei Zimmer auf 120 Quadratmeter verteilt. Das ist vielleicht schick, aber absolut nicht praktikabel im Alltag. In die Wertermittlung fließen solche persönlichen Meinungen aber natürlich nie ein.

7) Fällt es schwer, neutral zu bleiben?

Nein. Uns geht es um die Bewertung an sich. Einfacher wird es natürlich durch den Austausch im Team. Jedes Gespräch bringt einen schließlich weiter. Nicht nur, weil man immer etwas dazulernt, sondern auch, weil man andere Sichtweisen erlebt. Und gerade diese sind beim Thema Immobilienbewertung immens wichtig. Grundsätzlich fällt einem bei der guten Stimmung im Haus nur wenig schwer. Ich staune immer wieder, wie viele Mitarbeiter schon seit Jahrzehnten bei der Volksbank Dreieich eG beschäftigt sind. Toll zu sehen und für mich ein großer Anspruch auch nach meinen ersten drei Jahren hier auch in Zukunft immer das Beste zu geben.

Frau Gfeller, vielen Dank für das Gespräch!


Für die Suche nach einer passenden Immobilie in der Region stellt die Volksbank Dreieich eG immer aktuelle Angebote vor:

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